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首富王健林的十大預測:15年內房價一定是漲勢

2013-11-21 08:46來源:鳳凰財經作者:權靜點擊:

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 王健林


  
  中國房地產一定是有泡沫的,但沒到馬上崩盤時
  
  主持人:關于中國的房地產的泡沫,到底究竟您的觀察是什么?
  
  王健林:中國房地產有沒有泡沫呢?這個回答是一定有泡沫,但是是不是泡沫大到像一些西方經濟學家斷言說中國馬上就要崩盤,或者是很快就要崩盤,這個我覺得這個沒有必要,這個肯定是不真實的。那么而且按照咱們國家的規劃,每一年要增加一個百分點的城市化率,15年左右,咱們的城市化就要到70%,那你每年就差不多有1500萬人左右要進城,還不包括城市里新增的,自然增長的這些人口。所以這個對房地產是有真實需求的,只不過局部看,有的地方局部泡沫比較大,比方說像溫州,比方說像常州可能局部泡沫比大。整體看,我覺得中國房地產泡沫沒有到嚴重到馬上要崩盤的局面,這完全是西方夸大。
  
  主持人:唱衰中國的聲音。
  
  王健林:不能完全看出他們是唱衰中國,還有一點就是不了解,他們是站在中國以外看中國,和我們站在中國看中國是不一樣的。
  
  15年內中國大中城市房價一定是上漲趨勢
  
  主持人:那我們再來看另外一個舉動,比如說李嘉誠,也包括近期的SOHO,他們都會有一些賣出國內資產的動作,是不是這個以實際行動來表達他們的觀點呢?
  
  王健林:我覺得這個過于杞人憂天了,中國的城市房地產價格,特別是大中城市的房地產價格,我一直認為10到15年內還依然是有上漲的態勢的,很簡單作為世界第二經濟大國,10年以后的世界第一經濟大國,作為像北京、上海、廣東這種,數千萬人口的地方,超大型城市,它的房地產價格,不要說跟東京、香港完全一致,至少要達到其中相當比例的高度,比如相當于他房價的70%,那這個比例是應該有的,這個是大家看得很清楚的。所以李嘉誠先生套現是為了他自己認為更好的經濟收入,SOHO套現根本就不能與之一提了,所以我覺得不能因為一兩個企業,比如萬達可能也不定在什么時候也賣一些資產來套現,然后用現金來投資我們更愿意投資的領域。但是不能把它過度解讀,特別因為這些人物所處的地位身份影響力,就認為是不是中國的房價就開始要往下跌了,我不這么看。
  
  主持人:那我能不能請您做一個大膽的預測,10年之后,以北京為例,北京的房價會怎么樣?
  
  王健林:我不是預言家,我不能說它一定多少,但我可以給一個趨勢,15年內中國大中城市房價一定是上漲趨勢。
  
  主持人:那上漲的幅度呢速度呢?
  
  王健林:速度估計不快,為什么呢?現在國家已經認識到房價過分上漲帶來的危害,吸收更多的資金進入這個領域,不能只是實體企業,而且是我們泡沫風險,泡沫累積越大,各種各樣的理由都不能支持這個房價過快上漲,所以今后我覺得應該是一個緩慢上漲的過程。
  
  主持人:緩慢的標準是?
  
  王健林:緩慢比如說跟GDP同步,這就是標準,跟我們的人均收入,跟我們的GDP相適應,其實今年已經大大超乎我們GDP增長幅度和人均收入增長幅度,你看北上廣都是21%以上,全國其他城市基本上都超過10%,這個其實有點過快了。
  
  15年后,中國的房地產開發市場將急劇萎縮
  
  主持人:外界很多人有大呼看不懂的地方,就是不理解你們的資金鏈是怎么轉起來的,就是萬達哪來那么多錢,就是如果你們自己沒有銀行的話,你們哪來那么多資本呢?
  
  王健林:其實辦銀行恰恰對我們反過來是一個制約,如果辦了銀行,按規定股東不能再里邊貸款的,這是原則,所以說我覺得辦銀行不是解決我們資金的一個渠道,這個理解是完全錯誤了。至于我們的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所以我們發展的再好的,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我們就不會這樣現在一枝獨秀。在這個領域,在中國這個商業地產領域里面,我們是絕對只有第一,沒有第二的,我們這個第一每年可以有五百萬平米的竣工,可以開二十幾個廣場,十幾個酒店,第二名可能一年一個可能也比較困難。我跟你說一個比例吧,假如一百塊錢,我們講總投資這一個廣場假如總投資50億的話,差不多我們自己的錢20%,大約占總投資的20%到30%,就買地這部分錢是一定要拿的,這個是每一年我們大概比方幾百億買地,這個是我們自己幾十年積累下來的結果。這個現金流是有拿出錢買地,買地辦完市政就可以獲得銀行貸款,這個時候就可以支持建設到可以銷售的程度。
  
  這個時候我們和銀行兩者相加的錢,大概也就是占總投資的50%。50%左右的錢是來自于預售,就是銷售,其實這個支持項目把它完全建成,絕大部分的錢,大部分,或者至少過半的錢是來自于銷售。銷售的錢你拿回來,支持把這個樓完全蓋完,所以最后到竣工的時候,那我們一算賬,我銷售產生的利潤差不多接近甚至等于我這個物業的總造價,這樣我就不需要增加更多的貸款,所以我就可以發展的非常快。
  
  或者比方說,即使我這個物業二十萬平米,假如說十個億的成本,我現在還缺三個億,我自己開發的凈利潤有七億,還缺三個億,那簡單我的物業可以金融抵押貸款,我的物業再去抵押貸款,又獲得了相當強的資金的能力,所以我為什么能夠這么快的發展,一個是我們在世界上創立了獨立的一種模式,不動產加房地產開發,兩者結合,不是簡單的不動產,是買地建設投資的現金逐漸回來,那完了,那支撐不了,一年開一個也了不起來,
  
  第二個部分呢,我有巨量的每年的不動產進賬,這個又可以去抵押貸款,獲取更大的現金流,物業竣工的越多,我抵押的就越強,所以這兩個部分一結合,就在世界上創造一個全新的模式,我們可以神話般的速度來發展。不然的話,哪一個銀行,如果你今年100億,明年500億,后年1000億在這個銀行貸款,任何銀行會怕的,不會給你貸款。
  
  “萬達模式”是房地產市場萎縮后未來的方向所在
  
  主持人:您知道嗎?您這個模式我聽下來,我覺得杠桿還是蠻高的,會不會帶來風險?
  
  王健林:杠桿應該這么說,可能比純住宅房地產略小,因為什么呢?因為你這個買地當中,還有一部分是不能銷售的,畢竟變成持有物業,所以杠桿率這個是低于純住宅房地產的,但是一定是有杠桿,這是肯定的,這個高速運轉能不能繼續走下去,就是取決房地產市場的前景,取決房地產的發展趨勢,如果10到15年,中國房地產還能夠保持一個勻速還是保持現在規模往上走,這個模式是沒有問題的。如果到真這個房地產趨勢到2020年,假如說一點不能走,房地產賣不動,那我就一定去轉行再轉型,我們再做別的模式,或者那個時候我們不動產已經上市,從資本市場拿錢,還是支持可以走,可能速度會慢下來不像現在這么快,而且我為什么現在一定要堅持研究在開發記錄上加不動產模式,就是預期房地產遲早有萎縮的一天,看全世界的不動產,看世界的房地產的歷史,基本上在50年就終結,任何多國家都是房地產發展了四五十年就萎縮,香港過去一千多家房地產公司現在就十家八家,開發量每年很少,為什么呢?這個市場上還有,但是市場規模急劇萎縮。
  
  主持人:中國還有多少年?
  
  王健林:中國我估計這方面的市場15年左右,我的判斷就是城鎮化率到70%,這個市場就萎縮了。
  
  政策明朗后考慮收購一家地方銀行
  
  主持人:允許民營資本辦銀行是金融改革的最核心的基礎所在,但是您之前也說過,萬達不考慮做民營銀行?
  
  王健林:沒有,我沒有說不考慮,我說暫時不考慮,為什么呢?第一民營辦銀行現在沒有明確的一個指導性文件,細則出來,你比方說民營辦銀行,存款怎么保證?現在老百姓不用怕,因為現在是國家信譽保證,你只要存款,一定不會丟的,即使某個商業銀行倒閉了,城市商行倒閉了,我相信一定財政會兜底,國家財政會兜底或者地方財政兜底,會保證大家存款。但民營企業是不是這樣,國家信用不可能拿來為民營企業做擔保,那如果,比方說要推舉存款保證制度,那要保多少,那可能就有一個細則。
  
  像西方一樣,10萬以下全賠,50萬的賠多少,100萬的賠多少,超過多少萬就不管了,如果這樣的話,一些的存款可能就來了。第二,萬一破產怎么辦?現在據說有一個辦法就是民營銀行的大股東財產要作為最后的最終的無限責任擔保。如果真是這樣,那風險就更大了,如果這些細則最后明確了以后,我才會決定我是不是要涉足金融。萬達涉足金融這個方向是一定的,但是我不希望在什么都不清楚的情況下,我貿然邁出這一步,如果要這么去辦,我還不如干脆等著改革合適的,我收購一個地方銀行,不是更好嗎?
  
  銀行倒閉這種現象,一定會在中國出現
  
  主持人:但是如果凡事都等看清楚再做的話,會被別人搶占先機的。
  
  王健林:這個不要緊的,很簡單我給你舉一個例子吧,如果存款利率自由化了以后,就現在的一千多家城商行,工商行,生存就是危機了。所以說現在實施貸款利率放開了,存款利率沒有放開,如果存款利率一旦放開,這個老百姓的存款一定會選有信譽的大銀行。那肯定這一千多家地方銀行就馬上面臨一個能不能活的下去的問題,可能我相信中國如果存款利率放開,如果民間允許隨便辦銀行,銀行倒閉這種西方經常見的現象,一定會在中國出現的。
  
  主持人:到時候會有民營銀行送上門來找您去收購。
  
  王健林:這不排除,很多人,包括現在很多中小銀行的牌照可能已經不太值錢了。
  
  主持人:現在有人在跟你接洽這方面的事情嗎?
  
  王健林:有好幾個地方組建民營銀行希望我作為股東參加,我都婉拒了,好幾個城市要組建民營銀行,希望我作為其中一個股東,甚至作為大股東,我都剛才講了,我說我還是等著民營銀行細則出臺,我再決定是否自己申辦一個新銀行,還是我準備收購一個城市商業銀行。
  
  主持人:如果收購的話,您會是全資的收購?
  
  王健林:收購那肯定是希望作為大股東。
  
  互聯網金融,沒有實質性的創新跟改變

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